房企2022年普亏下投资策略转变，押宝一、二线热点城市核心区域
红周刊 编辑部 | 熊颖《红周刊》根据近期房企业绩会以及土拍市场表梳理发现，越来越多的房企拿地更加谨慎，偏好风险较小且更容易去化的一、二线热门城市核心区域。近期，年报季来袭。不过《红周刊》梳理发现，在2022年能够逆势而上，实现营收净利双增长的仅仅只是少数派。而更多的房企则是盈利能力大幅下滑甚至出现业绩亏损。而在这一大背景下，《红周刊》发现，房企在城市布局上也更趋谨慎，倾向于选择在市场回暖表现较好的一、二线热点城市的热点区域，前述区域不光利润空间较大、风险较小，还更容易去化“回血”。少数房企逆势而上亏损成普遍现象近期，房企陆续发布2022年报。然而“大浪淘沙”，在全年楼市表现都较为低迷的2022年，仅有少数房企仍能逆势而上，实现营收净利的双增长。比如，2022年，万科实现营业总收入5038.38亿元，同比增长11.27%；归母净利润226.18亿元，同比微增0.42%；龙湖集团实现营业总收入2508.65亿元，同比增长12.03%；归母净利润243.62亿元，同比增长2.13%（见表1）。而绝大多数房企2022年都处于盈利能力下滑的状态。比如，2022年，保利发展实现营业总收入2811.11亿元，同比下滑1.37%；归属母公司净利润183.03亿元，同比下滑33.17%；瑞安房地产实现营业总收入155.72亿元，同比下滑11.45%；归母净利润9.06亿元，同比下滑44.62%。更有甚者，不光在2022年营收规模缩水，归母净利也处于亏损状态。据《红周刊》梳理发现，截至3月30日止，已经发报的A+H房企中，已有超20家房企归母净利润陷入亏损，其中不仅包括部分中小房企，还不乏知名度较高的规模房企（见表2）。值得注意的是，上述亏损房企仅仅也是在2022年业绩亏损房企大军中的冰山一角。《红周刊》根据Wind数据梳理发现，在SW房地产开发（A股）中， 业绩预告亏损的企业有36家，其中，14家企业为2022年首亏；而在SW房地产开发（港股）中，业绩预告亏损的企业有22家，其中19家为2022年出现首亏。房企普亏背后：降价促销成常态为什么在2022年越来越多的房企陷入到业绩亏损的尴尬处境？某规模房企中高层徐杰（化名）告诉《红周刊》，房地产不仅仅是一个资金密集型行业，还是一个对现金流要求比较高的行业。选择预售证销售，决定了房地产现金流处于急速运转的状态。而一旦出现现金流流速下滑，销售不及预期的情况，比较容易出现两方面的问题，一是，银行开发贷和其他各类发债到期要还；二是，房子不好卖之后，富余的资金够房企撑多久。房企的现金流压力不言而喻。徐杰指出，去年市场规模一下子从18万亿元收缩至13万亿元，缩水了近三成。2022年如此大规模的房企都在出现业绩亏损的原因在于，这一大背景下，企业都在自救。自救最直接的方式就是以价换量，销售价格严重下滑、利润受到挤压。徐杰以其公司位于湖南的某地产项目进行举例，“原来卖6000元/平方米的，直接降到4000元/平方米。而之前卖6000元/平方米时的净利润也不会超过600元/平方米，一般在300元、400元左右不等。一旦售价降到三、四千元/平方米，相当于土地成本已经亏没了。”知名房地产业内人士张宏伟也向《红周刊》分析表示，造成房企普遍亏损最主要的原因在于，市场因调控持续下行，项目不好卖，尤其是库存量较大的城市，项目只有降价跑量，企业才能回笼现金，避免债务到期的压力。除此之外，张宏伟还指出，部分企业还存在一些“财技”方面的考量。这类存在以往项目货值虚高的现象，现在把过去的利空，或者货值虚高的现象充分释放，有利于企业在下一个财年，能有一个相对较好的利润表现，至少可以减少再进一步恶化亏损的可能。值得注意的是，今年以来，以往低迷的楼市状态有所改善。徐杰向《红周刊》表示，今年1月、2月公司的成交数据要高出公司预估的50%。不过他同样指出，公司去年降价比较严重。而现在虽然市场相对回暖，但也并没有出现因为市场回暖，房价也开始回升的现象。而张宏伟也表示，房企普遍亏损的这一局面可能还会持续两到三年，甚至更长。转换策略押宝一二线热门城市核心区域《红周刊》根据近期房企业绩会以及土拍市场表现梳理发现，越来越多的房企在拿地上更加谨慎，偏好风险较小且更容易去化的一、二线热门城市的核心区域。美的置业高层在业绩会上指出，2023年在土地研判上“肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，绝对不会多点开花。”其中，最重要是做了结构的优化，而不是在增量上做太多的文章。比如，对于量级高城市的土储，增加了股权比例的收购，提升权益；对于量级差城市的土储，果断地从合作项目中退出。龙湖同样表示，在城市聚焦方面，会坚持按照公司的20个主力城市和14个机会城市来布局，并聚焦在这些城市的核心区域。不难看出，在2023年的投资策略上，房企普遍具有趋同性。而这也会带来进一步的问题，就是核心城市里面的核心地块竞争非常激烈。据《红周刊》观察，这一特征也直接反映在了近期北京的土拍市场上。在3月23日北京迎来的首场宅地土拍上，位于北京市昌平区朱辛庄新区的一宗地块竞争尤为激烈。根据中指研究院监测数据，该地块共收获42家房企参与争抢，是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块，中签率仅2.38%。徐杰（化名）向《红周刊》表示，前述竞争激烈的这场土拍，其所在房企也有参加，但公司参与竞拍的原因并不是因为资金充裕，而是当前的房地产市场方向已经发生了非常明确的变化，未来的市场风险主要集中在四、五线以及部分三线城市；而未来的市场机会则大概率出现在一、二线以及人口净流入，有产业、有经济、有人口辐射能力的这些城市。房企都很清楚，现在只能做这种零风险的倒挂的市场。谈及前述公司参与竞拍热门地块，徐杰指出，我们去北京拍地一方面是怕了四五线市场，现在市场急剧分化，且会一年比一年更明显，有价有量的市场主要还是集中在排名前20或者排名前30的城市里面；另一方面，该地块周边二手房卖7万元/平方米，地块的期房部分销售指导价是6.2万元/平方米，对比来看，其3万多元/平方米的地价就跟“白捡”一样，利润空间较大。不过，徐杰同样指出，对于他们这类想重回一、二线的转型房企来说并不容易。首先，在拿地能力、举牌能力上和深耕一、二线的房企存在很大差距，如果直接以市场硬拼、价高者得的方式去拿地，我们根本就没什么机会；其次，回归一线，产品户型需要重新研发，营销策略、产品定位能否打动消费者，都存在较大的挑战。徐杰告诉《红周刊》，其实，现在房企能做的（应对方法）不多。我们可以看到现在很多企业一是不拿地了；二是继续以价换量；三是控成本。徐杰以自己所在的房企进行举例，我们现在基本很少拿地。相反，对于不具备流动性或者流动性较弱的资产也是能卖就卖，将这些闲置资产、无法盘活的资产尽快处理掉，回笼现金流。（本文已刊发于4月1日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）
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